Category Archives: Recht

17Feb./12

Beratungsprotokoll schützt nicht immer nur den Anleger

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Berlin/Frankfurt am Main (DAV). Seit gut zwei Jahren müssen Anlageberatungen schriftlich protokolliert werden, wenn es um Wertpapiergeschäfte geht. Doch Anleger sollten bedenken, dass bei einem ungünstigen Verlauf des Investments das Beratungsprotokoll die Rechtsposition des Verbrauchers nicht immer stärkt. Sie müssen genau darauf achten, dass das Protokoll ihre Anlagevorstellungen unmissverständlich wiedergibt. Darauf weisen die Juristen der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

So erlangen bei Diskrepanzen zwischen mündlichen und schriftlichen Darstellungen zumeist die im Beratungsprotokoll festgehaltenen Aussagen Beweiskraft. Diese Ansicht vertrat das Oberlandesgericht Bamberg in einem vor kurzem veröffentlichten Urteil (Urteil vom 14. November 2011, AZ: 3 U 162/11). Im Rechtsstreit ging es um den kreditfinanzierten Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung nach einer Anlageberatung durch einen Finanzdienstleister. Der Käufer behauptete, dass ihm der Verkäufer verschwiegen habe, dass unter Berücksichtigung der vom Vermieter zu tragenden Nebenkosten die Einnahmen niedriger seien als die monatliche Kreditrate. In dem vom Käufer unterzeichneten Protokoll war hingegen festgehalten, dass von den Mieteinnahmen noch die Nebenkosten für Verwaltung und Rücklagen abzuziehen sind.

„Anleger sollten vor der Unterzeichnung eines Beratungsprotokolls zunächst kritisch und in aller Ruhe prüfen, ob die dargestellten Sachverhalte den Gesprächsinhalten auch wirklich entsprechen“, empfiehlt Rechtsanwalt Paul H. Assies, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im DAV. Werden Formulierungen nicht verstanden, sollten diese nicht blind unterschrieben werden. Darüber hinaus biete die Prüfung des Protokolls dem Anleger Gelegenheit, sich darüber klar zu werden, ob er das darin beschriebene Finanzgeschäft auch wirklich abschließen wolle. Insbesondere dann, wenn die im Protokoll beschriebenen Risiken gravierender erscheinen als mündlich dargestellt, oder wenn Unklarheiten über die Funktionsweise des Anlageproduktes bestehen bleiben, sollte der Grundsatz gelten: Im Zweifelsfall kein Abschluss. Es empfiehlt sich, im Zweifel einen unabhängigen Anwalt mit der Prüfung des Protokolls zu beauftragen und nicht sofort zu unterschreiben. Die Prüfungskosten sind im Zweifel deutlich geringer als später mögliche Anlageverluste wegen falscher Einstufungen des Risikowillens.

In der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im DAV sind rund 1.000 Anwältinnen und Anwälte zusammengeschlossen, deren Arbeitsschwerpunkt auf diesem Fachgebiet liegt. Auf der Homepage der Arbeitsgemeinschaft www.bankundkapitalmarkt.de finden Ratsuchende den richtigen Experten in ihrer Nähe.

10Feb./12

Mieter zahlen für Rauchmelder

Recht, , ,

Magdeburg/Berlin (DAV). Die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern gehören zu den Nebenkosten, für die die Mieter aufkommen müssen. Das entschied das Landgericht Magdeburg am 27. September 2011 (AZ: 1 S 171/11), wie die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichten.

Die Mieter waren nicht damit einverstanden, dass die Vermieterin die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern im Rahmen der Nebenkosten als sogenannte Betriebskosten abrechnete. Sie klagten deshalb.

In erster Instanz hatten die Richter noch entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Rauchmelder nicht um Betriebskosten, sondern um sogenannte Kapitalersatzkosten handele, die der Vermieter ähnlich wie die Kosten für andere Einrichtungen, etwa Fenster oder Türen, zu tragen habe.

Die Richter des Landgerichts hingegen kamen zu dem Ergebnis, dass es sich bei den Kosten für Rauchmelder sehr wohl um Betriebskosten handele, also die Mieter dafür zahlen müssten. Die Betriebskostenverordnung enthalte keine abschließende Regelung zu umlegbaren Kosten. Unter anderem sehe sie die „Umlage sonstiger Kosten“ vor. Diese Regelung solle auch die Umlage neu entstandener Kosten ermöglichen. Darunter fielen auch Rauchmelder. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung Anfang 2004 sei die Ausstattung mit Rauchmeldern noch die Ausnahme gewesen.

Darüber hinaus waren für die Richter Rauchmelder vergleichbar mit Wasser- oder Wärmezählern, deren Kosten ebenfalls umgelegt werden können.

Informationen: www.mietrecht.net

10Feb./12

Nicht allein die Mieter im Erdgeschoss müssen Winterdienst übernehmen

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Köln/Berlin (DAV). Stellt die Verpflichtung einzelner Mieter, im Rahmen eines Mietvertrages den Winterdienst vor dem Haus zu leisten, eine unangemessene Benachteiligung dar, so wird die Verpflichtung nicht Bestandteil des Mietvertrages. Die Mieter müssen den Winterdienst dann nicht übernehmen. Über diese Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 14. September 201 (AZ: 221 C 170/11) informieren die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV).

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war verpflichtet, den Winterdienst auf dem Gehweg vor ihrer Wohnung durchzuführen. In der Hausordnung von 1960, auf die sich ihr Mietvertrag bezog, hieß es: „Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen die jeweiligen Mieter ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus.“

Als die Mieterin gesundheitliche Probleme bekam, bat sie die Vermieterin unter Vorlage eines Attestes, jemand anderen mit dem Winterdienst zu beauftragen. Als ihr dies verweigert wurde, klagte die Frau.

Mit Erfolg. Sowohl aus der unangemessenen Benachteiligung der Erdgeschossmieter als auch aus dem so genannten Überraschungseffekt ergebe sich, dass die Mieterin den Winterdienst nicht zu übernehmen brauche. Zwar könne der Vermieter Verkehrssicherungspflichten auf seine Mieter übertragen. Voraussetzung sei allerdings, dass einzelne Mieter dadurch gegenüber den anderen nicht unangemessen benachteiligt würden. Im vorliegenden Fall jedoch seien nur drei von 24 Parteien mit der Übernahme des Winterdienstes, der beträchtliche zusätzliche Pflichten und nicht unerhebliche Haftungsrisiken mit sich bringe, belastet worden. Dies sei „überraschend“ in dem Sinne, dass der Mieter mit einer solchen Regelung bei Vertragsabschluss nicht zu rechnen brauche.

Informationen: www.mietrecht.net

09Feb./12

O-Ton-Paket: Reform der Flensburger Verkehrssünderkartei geplant

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Die Flensburger Verkehrssünderkartei soll reformiert werden, künftig kann bei acht Punkten der Führerschein entzogen werden. Das berichtet die Bild-Zeitung. Bundesverkehrsminister Peter Ramsauer sagte im ZDF, bis zum Ende des Monats soll entschieden werden, wie mit den bereits gesammelten Punkten umgegangen wird. Der Deutsche Anwaltverein (DAV) begrüßt grundsätzlich die Vereinfachung des Punktesystems. Die vereinfachte Löschung der Eintragungen ist dringend notwendig, weil das System für die Verkehrsteilnehmer derzeit undurchsichtig und nur schwer nachvollziehbar ist. Allerdings warnte Rechtsanwalt Oskar Riedmeyer, Vizepräsident des DAV, vor der Gleichstellung von schweren Verstößen mit kleineren Übertretungen: „Es erscheint höchst problematisch, wenn zur Verwaltungsvereinfachung kleine Nachlässigkeiten eines ansonsten verantwortungsbewussten Autofahrers mit dem bedenkenlosen Fahrverhalten von Verkehrsrowdies gleichgesetzt werden.“

O-Ton-Paket zum Download

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08Feb./12

Wenn die Ware einen Makel hat …

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München/Berlin (DAV). Ein Käufer einer mangelhaften Sache muss dem Verkäufer die Möglichkeit geben, diesen Mangel zu beheben. Er darf sich ansonsten nicht auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen. Auf ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichts München vom 26. Juli 2011 (AZ: 274 C 7664/11) macht die Deutsche Anwaltauskunft aufmerksam.

Der Käufer einer Einbauküche stellte nach dem Kauf fest, dass eine Tür klemmte. Aus diesem Grund behielt er vom Gesamtkaufpreis in Höhe von 2.999 Euro 671 Euro zurück. Das Einrichtungshaus war bereit, die Tür zu reparieren. Ein Jahr lang versuchten Mitarbeiter des Einrichtungszentrums, einen Termin mit dem Kunden zu vereinbaren. Dieser sagte jedoch sämtliche Termine ab und meldete sich entgegen seiner Versprechungen auch nicht mehr. Daraufhin verlangte das Möbelhaus die Zahlung des Restkaufpreises, die der Käufer verweigerte.

Die Klage des Möbelhauses war erfolgreich. Dem Käufer stehe kein Zurückbehaltungsrecht mehr zu – also das Recht, einen Teil des zu zahlenden Betrags oder den gesamten Betrag zurückzuhalten. Zwar könne sich der Käufer einer mangelhaften Ware gegenüber dem Verkäufer auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen, erläuterten die Richter. Indem der Käufer im vorliegenden Fall die Nachbesserungstermine nicht eingehalten habe, habe er sich jedoch selbst nicht vertragstreu verhalten. Er habe es dem Möbelhaus nämlich unmöglich gemacht, den Mangel zu beseitigen.

Informationen: www.anwaltauskunft.de