Category Archives: Recht

28Okt./11

Eigentümerversammlung darf Hundehaltung verbieten

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Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Legt eine Eigentümerversammlung in der Hausordnung das Verbot fest, dass Hunde und Katzen nicht als Haustiere gehalten werden dürfen, so ist diese Vereinbarung nicht sittenwidrig. Auch greift das Verbot nicht übermäßig in das Recht von Mieter und Vermieter ein. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 17. Januar 2011 (AZ: 20 W 500/08), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt.

Eine Wohnungseigentümerversammlung beschloss 2005 eine Hausordnung, die unter anderem die Haltung von Hunden und Katzen verbot. Eine Wohnungseigentümerin vermietete ihre Wohnung 2007 an eine Frau, die mit ihren beiden Kindern und einem Hund einziehen wollte. Der Verwaltung teilte die Vermieterin mit, dass sie durch den Makler über den Beschluss, der das Halten von Hunden und Katzen untersagt, informiert sei. Sie vertrat den Standpunkt, dass ein solcher Beschluss wegen der Beschränkung der persönlichen Entfaltung und Freiheit des Einzelnen unwirksam sei.

Vor Gericht hatte sie jedoch keinen Erfolg. Das Verbot greife nicht unverhältnismäßig in das Recht von Mieter oder Vermieter ein. Die Haustierhaltung zähle nicht zum Kernbereich des Sondereigentums – also hier der Wohnung –, sondern könne durch eine Vereinbarung generell verboten und durch Mehrheitsbeschluss beschränkt werden. Ein solcher unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer sei wie eine Vereinbarung zu werten und binde alle Wohnungseigentümer. Er sei weder sittenwidrig, noch greife er in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein.

Informationen: www.mietrecht.net

28Okt./11

Gaststätte muss auf 20 Grad beheizbar sein

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Düsseldorf/Berlin (DAV). Es gehört zu den grundlegenden Vermieterpflichten, sicherzustellen, dass die Mieträume so beheizt werden können, wie es ihr vertraglicher Verwendungszweck erfordert. Darüber informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) unter Verweis auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 23. Dezember 2010 (AZ: I-24 U 65/10, 24 U 65/10).

Die Räume einer Gaststätte ließen sich in der Übergangszeit nicht beheizen. Die Temperaturen in den Räumen lagen unter 20 °C. Der Betrieb des Lokals war dadurch erheblich beeinträchtigt, Gäste beschwerten sich. Die Mieterin kündigte außerordentlich, woraufhin der Vermieter klagte.

Die Kündigung der Mieterin war berechtigt, wie die Richter in erster und zweiter Instanz entschieden. Eine nicht angemessen beheizbare Gaststätte stelle einen erheblichen Mietmangel dar. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei der Mieterin unter den herrschenden Umständen nicht zuzumuten. Im Mietvertrag stehe zwar eine Klausel, wonach die Sammelheizung nur von Oktober bis April in Betrieb gehalten werde und darüber hinaus die Inbetriebnahme nur in besonders begründeten Einzelfällen verlangt werden könne. Ob diese wirksam sei, sei jedoch nicht entscheidend, auch wenn die Richter an ihrer Wirksamkeit zweifelten: Eine für die Besucher angenehme Raumtemperatur sei unabdingbare Voraussetzung für den Betrieb einer Gaststätte. Eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius, wie sie für Geschäfte vorgesehen sei, könne auch der Mieter eines Restaurants in seinen Räumen beanspruchen.

Auch eine Abmahnung des Vermieters durch die Mieterin sei entbehrlich gewesen. Sie hätte keinen Erfolg versprochen: Der Kläger sei bis heute der Meinung, er sei nicht verpflichtet, außerhalb des Regelbetriebes der Sammelheizung eine Beheizbarkeit zu gewährleisten.

Informationen: www.mietrecht.net

28Okt./11

Ohne Vollmacht dürfen Makler Grundbuch nicht einsehen

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Celle/Berlin (DAV). Ohne Vollmacht des Eigentümers dürfen Makler nicht das Grundbuch einsehen. Ebenso wenig dürfen Notare dies im Auftrag eines Maklers tun. Das gilt auch dann, wenn die Einsicht nach Auskunft des Maklers zur Vorbereitung des Verkaufs der Wohnung im Auftrag des Eigentümers vorgenommen werden soll. Auf eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 3. März 2011 (AZ: Not 26/10) weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

Ein dem Notar schon lange bekannter Makler bat diesen um einen Grundbuchauszug. Er wollte den Verkauf einer Immobilie vorbereiten und kündigte an, dass er demnächst einen Termin für eine Beurkundung vereinbaren würde. Aufgrund der ständigen Geschäftsbeziehungen handelte der Notar wie vom Makler gewünscht. Später kam es aber nicht zu der Beurkundung über die Immobilie.

Das Gericht stellte fest, dass der Notar dem Makler keinen Grundbuchauszug hätte besorgen dürfen. Es müsse ein berechtigtes Interesse an einem solchen Grundbuchauszug vorhanden sein. Ein solches Interesse habe jeder, dem ein Recht am Grundstück oder an einem Grundstücksrecht zustehe. Eine Einsicht in das Grundbuch sei hingegen demjenigen zu verweigern, der lediglich aus Neugier oder zu unbefugten Zwecken die Informationen nutzen wolle. Auch interessierte Käufer hätten keine Möglichkeit, das Grundbuch einzusehen. Ein berechtigtes Interesse an der Einsicht hätten sie grundsätzlich erst nach Eintritt in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer.

Die DAV Miet- und Immobilienrechtsanwälte raten in diesen sehr häufigen Fällen, bei der Nachfrage zu einer Einsicht in das Grundbuch immer auch die Vollmacht des Eigentümers vorzulegen.

Informationen: www.mietrecht.net

28Okt./11

Betriebskostennachzahlung kann auch später geltend gemacht werden

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Hagen/Berlin (DAV). Verzichtet ein Vermieter in Anbetracht der finanziellen Verhältnisse der Mieter über Jahre auf Betriebskostennachzahlungen, kann er diese später trotzdem verlangen. Voraussetzung ist, dass er Betriebskostenabrechnungen erstellt hat. Auf eine entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts Hagen vom 23. November 2010 (AZ: 15 C 286/10) macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) aufmerksam.

Der Kläger vermietete seinem Sohn und dessen Ehefrau eine Wohnung. Jedes Jahr erhielten diese von ihm auch eine Betriebskostenabrechnung. In Anbetracht der finanziellen Verhältnisse der Eheleute verzichtete er auf jeweilige Nachzahlungen. Nach der Trennung des Sohnes von seiner Frau und der Kündigung der Wohnung verlangte der Vater die Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen seit 2008 in Höhe von 800 Euro.

Zu Recht, wie das Gericht feststellte. Die Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung seien nicht verfallen. Aus dem Verzicht in der Vergangenheit ergebe sich nicht, dass der Vermieter in der Zukunft die Ansprüche auf Nachzahlung nicht geltend machen könne.

Die DAV Miet- und Immobilienrechtsanwälte weisen darauf hin, dass es aber erforderlich ist, Betriebskostenabrechnungen stets fristgerecht zu erstellen. Bei einer besseren finanziellen Lage der Mieter könnten dann nicht gezahlte Beträge geltend gemacht werden.

Informationen: www.mietrecht.net

25Okt./11

Vorsicht bei Mogelpackungen in der Rechtsschutzversicherung

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Berlin (DAV). Die DEURAG bewirbt einen neuen Tarif. Mit dem Titel „M-Aktiv“ wird der Eindruck erweckt, die Kunden könnten zukünftig aktiver ihre Interessen vertreten als bisher. Tatsächlicher Kern ist aber eine Leistungsminderung, und es droht die Gefahr, dass wichtige Fristen versäumt werden, warnt die Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Dem Kunden wird die Vertretung durch einen Rechtsanwalt erst vor Gericht zugebilligt, davor aber verweigert. Stattdessen wird ein „Mediator“ angeboten. Besonders problematisch ist der ausschließliche Weg über die Mediation im Arbeitsrecht, das insbesondere in dem wichtigen Kündigungsschutzbereich von kurzen gesetzlichen Klagefristen betroffen ist, die durch das Mediationsverfahren nicht gewahrt werden. „Der Irrtum von Versicherungsnehmern darüber und ein damit verbundener Rechtsverlust sind vorprogammiert“, so Rechtsanwalt Dr. Hans Georg Meier von der DAV-Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht.

Professionelle Mediatoren würden – so die DEURAG – für einen unbürokratischen, flexiblen Ablauf des Verfahrens sorgen. Verschwiegen wird, dass „unbürokratisch und flexibel“ bedeutet, dass das Recht nicht beachtet wird und vermutlich auch nicht beachtet werden kann, denn Mediatoren müssen keine rechtliche Ausbildung haben. Selbst wenn sie diese haben, sollen sie sie nicht anwenden, denn die Mediation soll nur die Interessen der Beteiligten ausgleichen, nicht aber ihre Rechtsansprüche. Man bekommt also nur, was man dringend braucht, nicht das, was einem zusteht. Versprochen wird kein Ärger, kein Stress, obwohl in der Mediation jede Partei selbst mit dem Gegner verhandeln muss, wenn auch unter der Leitung des Mediators. Mediation ist in einigen Bereichen durchaus sinnvoll. Schwierig wird dies nach Angabe der DAV-Arbeitsrechtler aber vor allem im Arbeitsrecht, wenn Fristen, wie beispielsweise die wichtigen gesetzlichen Klagefristen bei Kündigungsschutzverfahren, betroffen sind.

Verschwiegen wird letztlich auch von den Versicherern, dass der Gegner sich der Mediation unproblematisch verweigern kann, ja nicht einmal auf eine entsprechende Anfrage reagieren muss. „Wer berät den Versicherungsnehmer dann, ob es sich lohnt, ein Gerichtsverfahren einzuleiten?“, so Meier weiter.

Rechtsschutzversicherungen, die außergerichtlich nur die Mediation decken, böten in Wahrheit außergerichtlich keinen Schutz. Meier: „Rechtsschutz ist nur da, wo Rechtsanwälte drin sind!“.