Category Archives: Recht

28Okt./11

Betriebskostennachzahlung kann auch später geltend gemacht werden

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Hagen/Berlin (DAV). Verzichtet ein Vermieter in Anbetracht der finanziellen Verhältnisse der Mieter über Jahre auf Betriebskostennachzahlungen, kann er diese später trotzdem verlangen. Voraussetzung ist, dass er Betriebskostenabrechnungen erstellt hat. Auf eine entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts Hagen vom 23. November 2010 (AZ: 15 C 286/10) macht die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) aufmerksam.

Der Kläger vermietete seinem Sohn und dessen Ehefrau eine Wohnung. Jedes Jahr erhielten diese von ihm auch eine Betriebskostenabrechnung. In Anbetracht der finanziellen Verhältnisse der Eheleute verzichtete er auf jeweilige Nachzahlungen. Nach der Trennung des Sohnes von seiner Frau und der Kündigung der Wohnung verlangte der Vater die Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen seit 2008 in Höhe von 800 Euro.

Zu Recht, wie das Gericht feststellte. Die Nachzahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung seien nicht verfallen. Aus dem Verzicht in der Vergangenheit ergebe sich nicht, dass der Vermieter in der Zukunft die Ansprüche auf Nachzahlung nicht geltend machen könne.

Die DAV Miet- und Immobilienrechtsanwälte weisen darauf hin, dass es aber erforderlich ist, Betriebskostenabrechnungen stets fristgerecht zu erstellen. Bei einer besseren finanziellen Lage der Mieter könnten dann nicht gezahlte Beträge geltend gemacht werden.

Informationen: www.mietrecht.net

25Okt./11

Vorsicht bei Mogelpackungen in der Rechtsschutzversicherung

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Berlin (DAV). Die DEURAG bewirbt einen neuen Tarif. Mit dem Titel „M-Aktiv“ wird der Eindruck erweckt, die Kunden könnten zukünftig aktiver ihre Interessen vertreten als bisher. Tatsächlicher Kern ist aber eine Leistungsminderung, und es droht die Gefahr, dass wichtige Fristen versäumt werden, warnt die Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Dem Kunden wird die Vertretung durch einen Rechtsanwalt erst vor Gericht zugebilligt, davor aber verweigert. Stattdessen wird ein „Mediator“ angeboten. Besonders problematisch ist der ausschließliche Weg über die Mediation im Arbeitsrecht, das insbesondere in dem wichtigen Kündigungsschutzbereich von kurzen gesetzlichen Klagefristen betroffen ist, die durch das Mediationsverfahren nicht gewahrt werden. „Der Irrtum von Versicherungsnehmern darüber und ein damit verbundener Rechtsverlust sind vorprogammiert“, so Rechtsanwalt Dr. Hans Georg Meier von der DAV-Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht.

Professionelle Mediatoren würden – so die DEURAG – für einen unbürokratischen, flexiblen Ablauf des Verfahrens sorgen. Verschwiegen wird, dass „unbürokratisch und flexibel“ bedeutet, dass das Recht nicht beachtet wird und vermutlich auch nicht beachtet werden kann, denn Mediatoren müssen keine rechtliche Ausbildung haben. Selbst wenn sie diese haben, sollen sie sie nicht anwenden, denn die Mediation soll nur die Interessen der Beteiligten ausgleichen, nicht aber ihre Rechtsansprüche. Man bekommt also nur, was man dringend braucht, nicht das, was einem zusteht. Versprochen wird kein Ärger, kein Stress, obwohl in der Mediation jede Partei selbst mit dem Gegner verhandeln muss, wenn auch unter der Leitung des Mediators. Mediation ist in einigen Bereichen durchaus sinnvoll. Schwierig wird dies nach Angabe der DAV-Arbeitsrechtler aber vor allem im Arbeitsrecht, wenn Fristen, wie beispielsweise die wichtigen gesetzlichen Klagefristen bei Kündigungsschutzverfahren, betroffen sind.

Verschwiegen wird letztlich auch von den Versicherern, dass der Gegner sich der Mediation unproblematisch verweigern kann, ja nicht einmal auf eine entsprechende Anfrage reagieren muss. „Wer berät den Versicherungsnehmer dann, ob es sich lohnt, ein Gerichtsverfahren einzuleiten?“, so Meier weiter.

Rechtsschutzversicherungen, die außergerichtlich nur die Mediation decken, böten in Wahrheit außergerichtlich keinen Schutz. Meier: „Rechtsschutz ist nur da, wo Rechtsanwälte drin sind!“.

20Okt./11

Gaststätte muss auf 20 Grad beheizbar sein

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Düsseldorf/Berlin (DAV). In Deutschland gehört es zu den Pflichten eines Vermieters, die Räume für die Mieter in einem „vertraglichen Verwendungszweck“ anzubieten. Dazu gehört auch eine entsprechende Heizung – nicht nur im Winter, sondern notfalls auch in der Überganszeit. Das ist bei Wohnungen nicht anders als bei Gewebeimmobilien. Darüber informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) unter Verweis auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 23. Dezember 2010 (AZ: I-24 U 65/10, 24 U 65/10).

Die Räume einer Gaststätte ließen sich in der Übergangszeit nicht beheizen. Die Temperaturen in den Räumen lagen unter 20 °C. Der Betrieb des Lokals war dadurch erheblich beeinträchtigt, Gäste beschwerten sich. Die Mieterin kündigte außerordentlich, woraufhin der Vermieter klagte.

Die Kündigung der Mieterin war berechtigt, wie die Richter in erster und zweiter Instanz entschieden. Eine nicht angemessen beheizbare Gaststätte stelle einen erheblichen Mietmangel dar. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei der Mieterin unter den herrschenden Umständen nicht zuzumuten. Im Mietvertrag stehe zwar eine Klausel, wonach die Sammelheizung nur von Oktober bis April in Betrieb gehalten werde und darüber hinaus die Inbetriebnahme nur in besonders begründeten Einzelfällen verlangt werden könne. Ob diese wirksam sei, sei jedoch nicht entscheidend, auch wenn die Richter an ihrer Wirksamkeit zweifelten: Eine für die Besucher angenehme Raumtemperatur sei unabdingbare Voraussetzung für den Betrieb einer Gaststätte. Eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius, wie sie für Geschäfte vorgesehen sei, könne auch der Mieter eines Restaurants in seinen Räumen beanspruchen.

Auch eine Abmahnung des Vermieters durch die Mieterin sei entbehrlich gewesen. Sie hätte keinen Erfolg versprochen: Der Kläger sei bis heute der Meinung, er sei nicht verpflichtet, außerhalb des Regelbetriebes der Sammelheizung eine Beheizbarkeit zu gewährleisten.

Informationen: www.anwaltauskunft.de

20Okt./11

Keine Kündigung nach Weitergabe von Werbepräsenten an Mitarbeiter

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Bonn/Berlin (DAV). Eine verhaltensbedingte Kündigung wegen Unterschlagung ist nur dann möglich, wenn dem Arbeitnehmer die Widerrechtlichkeit seines Verhaltens bewusst sein konnte. Werden in einem Betrieb generell Produkte und Werbepräsente für die Mitarbeiter bereitgestellt, darf ein Marketingleiter nicht deshalb gekündigt werden, weil er Kalender und Blechschilder mit Haribo-Teddybären an seine Mitarbeiter weitergab. Auf diese Entscheidung des Arbeitsgerichts Bonn vom 15. April 2010 (AZ: 1 Ca 18/10) macht die Arbeitsgemeinschaft Arbeitsrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) aufmerksam.

Ein Marketingleiter hatte 20 kostenfreie Belegexemplare eines Kalenders mit einem Blechschild „Haribo-Teddybär auf der Rutsche“ erhalten. Bis auf ein Exemplar verteilte er die Kalender an Mitarbeiter. Der Arbeitgeber kündigte ihm wegen der eigenmächtigen Weitergabe von Eigentum des Betriebes. Nach Ansicht des Arbeitgebers sei es nämlich bekannt, dass der geschäftsführende Gesellschafter die Mitnahme von Betriebseigentum ausdrücklich genehmigen müsse. Zwar dürfe jeder Mitarbeiter auf dem Betriebsgelände des Unternehmens so viele Haribo-Produkte essen, wie er möchte. Deshalb gebe es auch ein Sideboard, auf dem nicht mehr benötigte Produkte sowie Muster und Werbepräsente den Mitarbeitern bereitgestellt würden. Die eigenmächtige Weitergabe sei jedoch nicht genehmigt.

Die Klage des betroffenen Mitarbeiters hatte Erfolg. Jedes Eigentumsdelikt zu Lasten des Arbeitgebers, ob Diebstahl oder Unterschlagung, könne zwar eine Kündigung rechtfertigen, so die Richter. Dem Arbeitnehmer müsse allerdings die Widerrechtlichkeit seines Verhaltens bewusst sein. Eine vorsätzliche Eigentumsschädigung durch den Mitarbeiter sei in diesem Fall jedoch nicht erkennbar. Durch die Bereitstellung nicht mehr benötigter Produkte und Muster sowie von Werbepräsenten für die Mitarbeiter des Betriebes habe der Marketingleiter den Eindruck haben können, er habe auch die Kompetenz, einen Teil seiner Belegexemplare an die Mitarbeiter weiterzugeben. In jedem Fall hätte der Arbeitgeber vor einer Kündigung den Mitarbeiter abmahnen müssen. Es sei nicht auszuschließen, dass durch eine solche Abmahnung das Vertrauen zwischen beiden Parteien wiederhergestellt worden wäre.

Informationen rund ums Arbeitsrecht und eine Anwaltssuche unter www.ag-arbeitsrecht.de.

09Okt./11

O-Ton + Magazin: Laubfall von Nachbars Bäumen

Recht, , ,

Wer ein Häuschen im Grünen sein Eigen nennt, muss im Herbst auch Laub und Äste entsorgen. Ärgerlich kann es sein, wenn man sich dabei auch um Blätter und Bucheckern kümmern muss, die vom Nachbarn auf das eigene Grundstück fallen. Trotzdem gibt es gegen den Nachbarn keinen Ausgleichsanspruch, entschied das Oberlandesgericht Hamm.

Rechtsanwalt Swen Walentowski, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Deutschen Anwaltvereins:

O-Ton: Das OLG Hamm hat gesagt: Du bekommst gar nichts. Auch wenn der Grundstückseigentümer 72 Stunden im Jahr Laub, Bucheckern und Äste beseitigen und die Säcke zur Deponie fahren müsse, lägen keine Einwirkungen vor, die den Wohngenuss allgemein betreffen. Weil hier geht es nur darum, dass es eine herbstbedingt Gartenarbeit ist. Die ist saisonal begrenzt und auch mit einem überschaubaren Arbeitsaufwand zu erledigen. – Länge 20 sec.

Nachzulesen ist der Fall unter www.anwaltauskunft.de.

Download O-Ton

Magazin: Laubfall von Nachbars Bäumen

Wer ein Häuschen im Grünen sein Eigen nennt, muss im Herbst auch Laub und Äste entsorgen. Ärgerlich kann es sein, wenn man sich dabei auch um Blätter und Bucheckern kümmern muss, die vom Nachbarn auf das eigene Grundstück fallen. Trotzdem gibt es gegen den Nachbarn keinen Ausgleichsanspruch. Hier ist der ganze Fall:

Beitrag:

Die Situation ist im Herbst überall gleich:

O-Ton: Es kommt ja relativ häufig vor, dass vom Nachbargrundstück Laub und alte Äste und anderes herüberweht. Oder aber auch, weil die Zweige direkt über meinem Grundstück hängen, dann auf mein Grundstück fallen. – Länge 12 sec.

…sagt Rechtsanwalt Swen Walentowski, stellvertretender Hauptgeschäftsführer des Deutschen Anwaltvereins. In dem Fall war es aber so, dass es dem Gartenbesitzer zu lästig wurde. Aufräumen, Kosten für Laubsäcke, Säuberung der Dachrinne und der Abwasserkanäle – Zeit und Kosten fallen dafür an.

O-Ton: SFX

O-Ton: Er hat gesagt, ich habe hier einen Aufwand. Nämlich diese 72 Stunden, zudem muss ich noch Laubsäcke kaufen. Das Laub zur Deponie fahren, also ich bin hier wirklich eingebunden, mir entstehen auch noch Kosten – und ich möchte meinen Aufwand insgesamt ersetzt haben. – Länge 14 sec.

Das Landgericht hatte ihm noch teilweise Recht gegeben. Die Klage scheiterte dann aber gänzlich vor dem Oberlandesgericht. Swen Walentowski:

O-Ton: Das OLG Hamm hat gesagt: Du bekommst gar nichts. Auch wenn der Grundstückseigentümer 72 Stunden im Jahr Laub, Bucheckern und Äste beseitigen und die Säcke zur Deponie fahren müsse, lägen keine Einwirkungen vor, die den Wohngenuss allgemein betreffen. Weil hier geht es nur darum, dass es eine herbstbedingt Gartenarbeit ist. Die ist saisonal begrenzt und auch mit einem überschaubaren Arbeitsaufwand zu erledigen. – Länge 20 sec.

Und – so das Gericht weiter – der Erhalt alter Bäume dürfe nicht unberücksichtigt bleiben. Wenn es Ausgleichsansprüche geben würde, würden vielleicht viele Eigentümer ihre Bäume fällen, damit sie nicht zahlen müssten. Nachzulesen ist der Fall unter www.anwaltauskunft.de.

Absage.

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