Tag Archives: Urteil

05Okt./11

Verkäufer haftet bei falschen Angaben

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Stuttgart/Berlin (DAV). Führt ein Makler für den Verkäufer einer Immobilie die Verkaufsverhandlungen und macht unrichtige Angaben, trägt der Verkäufer hierfür die Verantwortung. Darüber informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) und verweist auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 24. Januar 2011(AZ: 13 U 148/10).

Ein Makler vermittelte im Auftrag des Eigentümers ein Einfamilienhaus. Er führte die Verkaufsgespräche. Bei einer Besichtigung sah der spätere Käufer im Keller ein morsches Regal und eine Wasserpumpe. Er fragte nach auftretender Feuchtigkeit. Eine Mitarbeiterin des Maklerbüros erklärte, dass in der Vergangenheit zwar Druckwasser aufgetreten, dieses Problem jedoch aufgrund der durchgeführten Straßenbauarbeiten behoben sei.

Der später abgeschlossene Kaufvertrag schloss die Gewährleistung für Mängel aus. Als es nach dem Kauf zu einem Schaden mit Druckwasser kam, minderte der Käufer den Kaufpreis um 3.200 Euro.

Das Gericht gab ihm recht. Der Makler habe den Käufer arglistig getäuscht. Arglistig handele, wer Erklärungen abgebe, obwohl er wisse, dass sie unrichtig seien. Ein Verkäufer handele bereits dann arglistig, wenn er bei Fragen, die für den Kaufentschluss maßgebliche Bedeutung hätten, ohne Grundlage ins Blaue hinein unrichtige Angaben mache. Dies habe der Makler bzw. seine Mitarbeiterin getan. Er hätte die Aussage des Verkäufers, dass sich das Druckwasserproblem gelöst habe, nicht ohne Weiteres hinnehmen dürfen, so die Richter. Vielmehr hätte der Makler die Aussage mindestens kritisch hinterfragen müssen. Da die Maklerfirma über die reinen Maklerdienste auch die Verkaufsverhandlungen geführt habe, sei sie auch als sogenannte Verhandlungsgehilfin des Verkäufers tätig gewesen. Daraus folge, dass der Verkäufer für das Verhalten seines Maklers die Verantwortung trage.

Informationen: www.mietrecht.net

05Okt./11

Gewerberaummietrecht: Kaution auch nach Eigentumswechsel nutzbar

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Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Ein Vermieter kann die Kaution des Mieters auch dann verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat. Voraussetzung ist, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet und er Ansprüche gegen den Mieter aus der Zeit des Mietverhältnisses hat. Über eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 15. April 2011 (AZ: 2 U 192/10) informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Mieter von Gewerberäumen hatte an den damaligen Eigentümer eine Kaution gezahlt. Der verkaufte dann die Räume, übergab die Kaution aber nicht an die neue Eigentümerin. Er verrechnete sie mit Forderungen aus dem Mietverhältnis, die entstanden waren, als er noch Eigentümer war. Die neue Eigentümerin machte nach Beendigung des Gewerbemietverhältnisses noch offenstehende Mieten und Nebenkosten geltend. Der Mieter rechnete dies mit der Kaution auf, die er an den vorherigen Eigentümer gezahlt hatte. Er bestritt die Zulässigkeit der Aufrechnung durch den Vorvermieter und forderte die Herausgabe der Kaution.

Ohne Erfolg. Grundsätzlich müsste zwar dem neuen Eigentümer auch die Kaution übergeben werden. Dies gelte aber nur insoweit, als die Mietkaution noch nicht in zulässiger Art und Weise in Anspruch genommen worden sei. Maßgebender Zeitpunkt für die Übertragung der Kaution ist nicht notwendigerweise der Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums auf den Käufer, sondern gegebenenfalls auch ein späterer Zeitpunkt. Im vorliegenden Fall sei die Kaution allerdings verbraucht worden, da der vorherige Eigentümer zu Recht aufgerechnet habe. Ein Vorvermieter sei berechtigt, seine Forderungen mithilfe der Kaution auch dann aufzurechnen, wenn er das Mietobjekt bereits verkauft habe. Voraussetzung sei, dass sich die Kaution noch in seinem Vermögen befinde.

Informationen: www.mietrecht.net

05Okt./11

Eigentümer darf Betrieb einer Spielhalle im Haus untersagen

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München/Berlin (DAV). Ein Wohnungseigentümer kann erfolgreich die Nutzung einer Gewerbeeinheit im Wohnobjekt als Spielhalle mit Internet-Café verbieten. Dies gilt selbst dann, wenn in der Zweckbestimmung für die betreffenden Räume der Betrieb eines öffentlichen „Restaurants“ oder eines „Imbissraumes“ gestattet ist. Über eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts München vom 4. April 2011 (AZ: 1 S 16861/09) informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Der Kläger wohnt in seiner Eigentumswohnung in einer Anlage, die in einem allgemeinen Wohngebiet liegt. Zwei Einheiten in dem Wohnobjekt mietete der Betreiber einer Spielhalle mit angeschlossenem Internet-Café. In der „Teilungserklärung“ für die entsprechenden Gewerberäume in der Wohnanlage waren der Betrieb eines Restaurants und eines Imbissraumes vorgesehen. Der Mann klagte erfolgreich gegen den Betrieb der Spielhalle.

Nach Auffassung der Richter lag ein der Zweckbestimmung nicht entsprechender Gebrauch der Räume vor. Bei einem Restaurant handele es sich um einen Gaststättenbetrieb, der in erster Linie warme Speisen anbiete und hiermit seine wesentlichen Umsätze mache. Bei einem Imbissraum liege nach allgemeinem Sprachverständnis der Schwerpunkt auf dem Verzehr kleinerer Speisen und Getränke. Im Unterschied dazu erziele eine Spielhalle ihre Gewinne durch die Spielautomaten, ein Internet-Café durch den kostenpflichtigen Zugang zum Internet. Deshalb unterscheide sich der Betrieb einer Spielhalle – mit oder ohne Internet-Café – von einem Restaurant- oder Imbissbetrieb. Die Ansiedlung einer Spielhalle führe jedenfalls an „sensiblen Standorten“, also etwa einem Wohngebiet mit Schule, Kindergarten, Kirche und Geschäften, mit großer Wahrscheinlichkeit zu einer höheren Kriminalitätsbelastung. Sie habe negativen Einfluss auf das Sicherheitsempfinden und die Lebensqualität der im Umkreis lebenden Bevölkerung.

Informationen: www.mietrecht.net

30Sep./11

Kein Schadensersatz bei leichtsinniger Straßenüberquerung in dunkler Kleidung

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Saarbrücken/Berlin (DAV). Gerade jetzt, in der dunkler werdenden Jahreszeit, müssen Fußgänger ein Mindestmaß an Sorgfaltspflicht walten lassen. Denn wer in dunkler Kleidung unter Missachtung aller Vorsichtsregeln bei Dunkelheit über die Straße läuft, hat bei einem Unfall keinen Schadensersatzanspruch. Auf eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 8. Februar 2011 (AZ: 4 U 200/10) macht die Deutsche Anwaltauskunft aufmerksam.

Der Unfall hatte sich an einer Fußgängerampel ereignet. Der Kläger hatte allerdings nicht den Fußgängerüberweg genutzt, sondern war – und das auch noch bei Rot – in schräger Richtung neben dem Überweg auf die Fahrbahn getreten, um die Straßenseite zu wechseln. Dabei hatte ihn der Beklagte mit seinem Auto angefahren.

Das Gericht konnte kein Verschulden des Autofahrers erkennen. Die Betriebsgefahr seines Autos trete vollständig hinter das nachgewiesene grobe Verschulden des Klägers zurück. Der beklagte Autofahrer habe nicht gegen eine gesteigerte Sorgfaltspflicht verstoßen. Eine solche gelte für Autofahrer gegenüber Fußgängern dann, wenn sie mit verkehrswidrigem Verhalten anderer Verkehrsteilnehmer rechnen müssten. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Der Fußgänger war nach Zeugenaussagen dunkel gekleidet. Eine Zeugin sagte aus, sie selbst habe den Kläger „mehr als Schatten wahrgenommen“. Deshalb und in Anbetracht des Umstandes, dass der Beklagte im Kreuzungsbereich vor allem auf den fließenden Verkehr und die den Verkehr regelnden Ampeln geachtet habe, sahen es die Richter nicht als bewiesen an, dass der Beklagte den Kläger überhaupt gesehen habe. Der Verkehrsverstoß des Fußgängers, der, ohne auf den Verkehr zu achten, bei Rot neben dem Fußgängerüberweg die Fahrbahn betreten habe, wiege jedenfalls besonders schwer und überschreite die Grenze zur groben Fahrlässigkeit.

Informationen: www.anwaltauskunft.de

30Sep./11

Bei Hundestreit können beide Halter haften

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München/Berlin (DAV). Geraten zwei Hunde in Streit und wird eine Besitzerin gebissen, muss sie sich die Gefahr, die von ihrem Hund ausging, zurechnen lassen. Dies ist bei einer Berechnung des Schmerzensgeldes zu berücksichtigen, entschied das Amtsgericht München am 1. April 2011 (AZ: 261 C 32374/10), wie die Deutsche Anwaltauskunft mitteilt.

Zwei Münchnerinnen gingen mit ihren Hunden spazieren. Zwischen beiden Hunden, einem Labrador-Mischling und einem Ridgeback kam es zu einer Rauferei. Als die Hunde kurzzeitig voneinander losließen, hielt die Besitzerin des Labrador-Mischlings ihren Hund fest. Der Ridgeback lief auf sie zu und biss ihr in die Hand. Die Hundebesitzerin erlitt dadurch eine Blutvergiftung, hatte Fieber und erhebliche Schmerzen. Erst nach ungefähr drei Monaten war sie wieder uneingeschränkt arbeitsfähig. Zurück blieben allerdings Narben, eine Sensibilitätsstörung auf dem Rücken der Hand und Spannungsschmerzen. Sie verlangte daher Schmerzensgeld von der Halterin des Rigdebacks. Deren Haftpflichtversicherung bezahlte ihr daraufhin 750 Euro. Dies sei nicht ausreichend, meinte die Halterin des Labrador-Mischlings, und verlangte vor Gericht weitere 2.250 Euro.

Damit hatte sie größtenteils Erfolg. Das Gericht sprach ihr weitere 1.250 Euro zu. Grundsätzlich wäre ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.500 Euro angemessen, berücksichtige man nur die Verletzung und ihre Folgen. Allerdings sei die Tiergefahr des Hundes der Klägerin haftungsmildernd zu berücksichtigen. Die Aggression sei, dies stehe nach der Beweisaufnahme fest, letztlich von dem Labrador-Mischling ausgegangen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sei daher ein Abzug von einem Fünftel zu machen. Der Klägerin stehe somit ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.000 Euro zu. Hiervon seien die gezahlten 750 Euro abzuziehen.

Informationen: www.anwaltauskunft.de