Tag Archives: Mietrecht

12März/12

Nachbarschaftsstreit: Abladen von Müll durch den Nachbarn kann untersagt werden

Allgemein, Recht, , , , , ,

München/Berlin (DAV). Ein Nachbar kann verpflichtet werden, eine Unterlassungserklärung abzugeben, dass er keinen Müll auf dem benachbarten Grundstück ablegt. Voraussetzung ist, dass ihm dies nachgewiesen werden kann. Auf eine entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts München vom 26. September 2011 (AZ: 231 C 28047/10), weisen die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) hin.

Zwischen den beiden Nachbarn einer Reihenhausanlage gab es schon seit geraumer Zeit immer mal wieder Streitigkeiten. Nach einer viertägigen Abwesenheit stellte der Eigentümer eines der beiden Grundstücke fest, dass auf seiner Terrasse ein Berg Hausmüll abgeladen worden war. Eine andere Nachbarin informierte ihn darüber, dass der Nachbar, mit dem er im Streit lag, in der Nacht einen Müllsack auf die Terrasse geworfen hätte. Sie hatte dies auch sofort fotografiert. Zwei Monate zuvor hatte die Zeugin gehört, wie der Nachbar ankündigte, dass er das Nachbargrundstück „zumüllen“ wolle. Daher verlangte der geschädigte Nachbar eine Unterlassungserklärung, in der der Müllfreund erklären sollte, dass so etwas nicht mehr vorkommen werde.

Als dieser nicht reagierte, erhob der Geschädigte Unterlassungsklage vor dem Amtsgericht München. Die zuständige Richterin gab ihm Recht. Er habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Unterlassung der Beeinträchtigung seines Eigentums. Zu solchen Beeinträchtigungen gehöre auch das Abladen von Müll. Da die Gefahr bestehe, dass er die Tat wiederhole, werde er zur Unterlassung verurteilt. Gleichzeitig werde ihm ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 Euro angedroht, sollte er ein weiteres Mal Müll im Garten seines Nachbarn abladen.

Informationen: www.mietrecht.net

12März/12

Auch bei Maklerwechsel: Maklerlohn wird fällig

Allgemein, Recht, , ,

Bamberg/Berlin (DAV). Meldet sich ein Interessent auf das Inserat eines Maklers und kommt der Kauf der Immobilie dann in einem zeitlichen Zusammenhang damit zustande, muss der Käufer dem Makler Provision zahlen. Er kann sich nicht darauf berufen, später das Kaufobjekt noch von einem weiteren Makler angeboten bekommen zu haben. Auf eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Bamberg vom 19. August 2011 (AZ: 6 U 9/11) machen die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) aufmerksam.

Ende 2008 meldete sich der spätere Beklagte beim Makler und ließ sich ein von diesem angebotenes Einfamilienhaus zeigen. Der letzte Kontakt zwischen dem Makler und dem Kunden fand im Februar 2009 statt. Der Hauseigentümer wechselte den Makler, und über den neuen Makler besichtigte der Hausinteressent das Anwesen später noch einmal. Im August 2009 wurde der Kaufvertrag unterzeichnet. Der erste Makler klagte. Er meinte, dass es aufgrund seiner Tätigkeit als Makler im August 2009 zum Kauf gekommen sei. Der Käufer verteidigte sich damit, dass die Tätigkeit des Maklers nicht für den Kauf ursächlich geworden sei. Das Vertragsobjekt sei ihm durch den zweiten Makler vermittelt worden.

Der Makler hatte Erfolg. Zwischen ihm und dem Beklagten sei ein Maklervertrag zustande gekommen, so die Richter. Dem Inserat des Maklers aus dem Jahre 2008 sei zu entnehmen gewesen, dass eine Maklerprovision fällig werde. Die Leistung des Maklers habe darin gelegen, dass er dem Beklagten die Besichtigung ermöglicht und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt habe. Diese Tätigkeit sei Ursache für den Abschluss des Kaufvertrages geworden. Sofern der Kaufvertragsabschluss in einem angemessenen Abstand folge, werde eine solche Ursächlichkeit vermutet. Bei acht Monaten zeitlichem Abstand zwischen der ersten Besichtigung und dem Kaufvertrag sah das Gericht eine (Mit-)Ursächlichkeit für den Abschluss des Kaufvertrages als gegeben an. Durch die spätere Tätigkeit des zweiten Maklers und dessen Verlangen nach Maklerlohn ändere sich daran nichts. Der zweite Makler hätte wegen der Vorkenntnis des Beklagten von vornherein keine eigene provisionspflichtige Tätigkeit nachweisen können.

Die DAV-Immobilienrechtsanwälte weisen darauf hin, bei einem Maklerwechsel stets besonders vorsichtig zu sein.

Informationen: www.mietrecht.net

10Feb./12

Nicht allein die Mieter im Erdgeschoss müssen Winterdienst übernehmen

Recht, , , , ,

Köln/Berlin (DAV). Stellt die Verpflichtung einzelner Mieter, im Rahmen eines Mietvertrages den Winterdienst vor dem Haus zu leisten, eine unangemessene Benachteiligung dar, so wird die Verpflichtung nicht Bestandteil des Mietvertrages. Die Mieter müssen den Winterdienst dann nicht übernehmen. Über diese Entscheidung des Amtsgerichts Köln vom 14. September 201 (AZ: 221 C 170/11) informieren die Miet- und Immobilienrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV).

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung war verpflichtet, den Winterdienst auf dem Gehweg vor ihrer Wohnung durchzuführen. In der Hausordnung von 1960, auf die sich ihr Mietvertrag bezog, hieß es: „Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen die jeweiligen Mieter ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus.“

Als die Mieterin gesundheitliche Probleme bekam, bat sie die Vermieterin unter Vorlage eines Attestes, jemand anderen mit dem Winterdienst zu beauftragen. Als ihr dies verweigert wurde, klagte die Frau.

Mit Erfolg. Sowohl aus der unangemessenen Benachteiligung der Erdgeschossmieter als auch aus dem so genannten Überraschungseffekt ergebe sich, dass die Mieterin den Winterdienst nicht zu übernehmen brauche. Zwar könne der Vermieter Verkehrssicherungspflichten auf seine Mieter übertragen. Voraussetzung sei allerdings, dass einzelne Mieter dadurch gegenüber den anderen nicht unangemessen benachteiligt würden. Im vorliegenden Fall jedoch seien nur drei von 24 Parteien mit der Übernahme des Winterdienstes, der beträchtliche zusätzliche Pflichten und nicht unerhebliche Haftungsrisiken mit sich bringe, belastet worden. Dies sei „überraschend“ in dem Sinne, dass der Mieter mit einer solchen Regelung bei Vertragsabschluss nicht zu rechnen brauche.

Informationen: www.mietrecht.net

20Nov./11

O-Ton: Lauter Mieter muss Mietminderung anderer Mieter ersetzen

O-Töne / Radiobeiträge, , , ,

Wenn ein Mieter so laut ist, dass andere Mitbewohner des Hauses deshalb ihre Miete kürzen, dann muss er diesen Ausfall ersetzen. So hat das Amtsgericht Bremen entschieden.
Rechtsanwalt Swen Walentowski vom Deutschen Anwaltverein mit dem ganzen Fall:

O-Ton: Der Mieter belästigte seine Nachbarn massiv durch ruhestörenden Lärm. Er hat die Türen geknallt, er hat laut geschrien, er hat randaliert, er hat auch extrem laute Musik gehört – selbst während der Ruhezeiten. Die Nachbarn kürzten schließlich die Miete um 20 Prozent und die Vermieterin kündigte dem Mieter und verklagte ihn, die von den Mietern einbehaltenen Beträge zu ersetzen, als die Mietminderung. Zu Recht hat das Gericht gesagt, der Vermieterin ist ein Schaden entstanden, weil die anderen Mieter nämlich zu Recht die Miete gekürzt haben. Und der Grund für die Kürzung war dieser Mieter und deshalb muss er den Schaden auch ersetzen. – Länge 27 sec.

Mehr dazu unter anwaltauskunft.de.

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28Okt./11

Eigentümerversammlung darf Hundehaltung verbieten

Recht, , ,

Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Legt eine Eigentümerversammlung in der Hausordnung das Verbot fest, dass Hunde und Katzen nicht als Haustiere gehalten werden dürfen, so ist diese Vereinbarung nicht sittenwidrig. Auch greift das Verbot nicht übermäßig in das Recht von Mieter und Vermieter ein. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 17. Januar 2011 (AZ: 20 W 500/08), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt.

Eine Wohnungseigentümerversammlung beschloss 2005 eine Hausordnung, die unter anderem die Haltung von Hunden und Katzen verbot. Eine Wohnungseigentümerin vermietete ihre Wohnung 2007 an eine Frau, die mit ihren beiden Kindern und einem Hund einziehen wollte. Der Verwaltung teilte die Vermieterin mit, dass sie durch den Makler über den Beschluss, der das Halten von Hunden und Katzen untersagt, informiert sei. Sie vertrat den Standpunkt, dass ein solcher Beschluss wegen der Beschränkung der persönlichen Entfaltung und Freiheit des Einzelnen unwirksam sei.

Vor Gericht hatte sie jedoch keinen Erfolg. Das Verbot greife nicht unverhältnismäßig in das Recht von Mieter oder Vermieter ein. Die Haustierhaltung zähle nicht zum Kernbereich des Sondereigentums – also hier der Wohnung –, sondern könne durch eine Vereinbarung generell verboten und durch Mehrheitsbeschluss beschränkt werden. Ein solcher unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer sei wie eine Vereinbarung zu werten und binde alle Wohnungseigentümer. Er sei weder sittenwidrig, noch greife er in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein.

Informationen: www.mietrecht.net