Tag Archives: Mietrecht

30Aug./11

Ungewöhnliche Farben bei Wohnungsrückgabe nicht zulässig

Recht, , , , , ,

Essen/Berlin (DAV). Unabhängig von der Geltung der Klauseln zu Schönheitsreparaturen ist der Mieter verpflichtet, die Mietwohnung in einem farblichen Zustand zurückzugeben, der sich innerhalb der Grenzen des normalen Geschmacks bewegt. Es dürfen keine so kräftigen Farben verwendet werden, dass eine Neuvermietung der Räume im geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist, entschied das Landgericht Essen am 17. Februar 2011 (AZ: 10 S 344/10). Das teilen die Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) mit.

Der Mieter hatte während der Mietzeit die Wände in einem Teil der Wohnung in kräftigen Farben angestrichen. In einem Zimmer hat er die Wände nicht durchgängig gestrichen, sondern einen Bereich, vor dem ein Schrank stand, ausgespart. Der Vermieter verlangte nach der Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz vom Mieter wegen Beschädigung des Mietobjekts.

Der Vermieter erhielt in zwei Instanzen Recht. Zwar könne der Mieter während der bestehenden Mietzeit die angemieteten Räume in kräftigen Farbtönen streichen. Es handele sich um ein dem Mieter zuzubilligendes Gestaltungsrecht. Es stelle jedoch eine Vertragsverletzung dar, wenn der Mieter das Mietobjekt in einem farblichen Zustand zurückgebe, welcher die Grenzen des normalen Farbgeschmacks überschreite, sodass eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich sei. Auch die Aussparung eines Bereichs stelle eine nicht fachmännisch ausgeführte Schönheitsreparatur dar, mithin eine Beschädigung der Mietsache. Auch insoweit sei der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Informationen: www.mietrecht.net

08Juli/11

Ohne Schlüsselübergabe keine Pflicht zur Mietzahlung

Recht, , , ,

Düsseldorf/Berlin (DAV). Ein Vermieter kann für die vermieteten Räumlichkeiten nicht allein schon aufgrund eines vorliegenden Mietvertrages Miete verlangen. Der Anspruch auf Mietzahlung entsteht erst, wenn der Vermieter dem Mieter den Schlüssel übergeben hat. Die Mietrechtsanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV) verweisen auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 23. Dezember 2010 (AZ: 10 U 60/10).

Der Vermieter hatte im August 2008 ein Mietobjekt erworben. Von einem Mieter verlangte er die Zahlung der Miete bzw. der Nutzungsentschädigung für die vorhergehenden Monate Juni und Juli. Die geltend gemachten Zahlungsansprüche betrafen unterschiedliche Flächen im Mietobjekt. Der Vermieter begründete seinen Anspruch mit einem mündlichen Mietvertrag über die Büroräume im Obergeschoss vom Juli 2008. Nachdem das Landgericht der Zahlungsklage noch stattgegeben hatte, hatte der Mieter mit seiner Berufung beim Oberlandesgericht Erfolg.

Es sei unerheblich, ob tatsächlich aufgrund einer Besprechung im Juli 2008 ein mündlicher Mietvertrag über die Büroräume im Obergeschoss geschlossen worden sei, so die Richter. Denn selbst wenn ein Vertrag zustande gekommen sei, folge daraus nicht automatisch eine Zahlungspflicht des Mieters. Der vertragliche Anspruch auf die Miete entstehe nur, wenn der Vermieter dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffe. Üblicherweise geschehe dies durch die Schlüsselübergabe. Diese Übergabe müsse der Vermieter darlegen und beweisen. Im Verfahren konnte der Vermieter jedoch weder die Schlüsselübergabe noch eine tatsächliche Nutzung nachweisen.

Nach Auskunft der Mietrechtsanwälte empfiehlt es sich für beide Parteien, immer auf eine exakte Anfertigung und Unterzeichnung von Übergabeprotokollen zu achten.

Informationen: www.mietrecht.net

06Juni/11

Eigentümerversammlung kann Volldämmung der Fassade durchsetzen

Recht, , ,

Frankfurt am Main/Berlin (DAV). Ist eine Fassade schadhaft, kann die Eigentümergemeinschaft unter mehreren Möglichkeiten der Sanierung wählen. Besteht sowohl die Möglichkeit einer Vollwärmedämmung als auch einer Teildämmung der Fassade, kann auch die teurere Variante der Vollwärmedämmung beschlossen werden. Auf eine entsprechende Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 15. November 2010 (AZ: 20 W 138/08) weist die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin.

In einer Eigentumswohnung bildete sich Schimmel. Der Schimmel hatte seine Ursache in Mängeln der Fassade. Ein Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass zur Behebung des Mangels entweder die Giebelseite mit Kosten von ca. 17.000 Euro oder die komplette Hausfassade mit Kosten von ca. 34.900 Euro gedämmt werden können. Die Wohnungseigentümer beschlossen, die komplette Hausfassade zu dämmen. Ein Wohnungseigentümer – der Kläger – meinte, dies sei nicht erforderlich, sondern es sei eine Teildämmung ausreichend.

Die Klage war erfolglos. Die Wärmedämmung der gesamten Hausfassade stelle keine bauliche Veränderung dar. Die Renovierung geschehe aufgrund der Mängel an der Fassade und somit liege eine modernisierende Instandsetzung vor. Bei einer Teildämmung bestehe die Gefahr, dass sich an den nicht gedämmten Bauteilen Schimmel bilde. Angesichts dieses Risikos hätte ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer eine Volldämmung gewählt. Wohnungseigentümer könnten ferner eine technische Lösung wählen, die geeignet sei, den Baumangel dauerhaft zu beseitigen. Das Ermessen der Wohnungseigentümer sei jedenfalls nicht überschritten, wenn mehrheitlich über eine Mindestsanierung hinaus Arbeiten vorgenommen werden. Somit musste der Kläger die Entscheidung hinnehmen.

Informationen: www.mietrecht.net

30Mai/11

Unzulässige Endrenovierung: Ansprüche verjähren nach sechs Monaten

Recht, , ,

Kassel/Berlin (DAV). Stellt ein Mieter fest, dass er Schönheitsreparaturen, etwa eine Endrenovierung, aufgrund einer ungültigen Mietvertragsklausel unnötig durchgeführt hat, muss er seinen Anspruch auf Rückzahlung zügig anmelden. Dieser verjährt ansonsten nach sechs Monaten. Darüber informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) und verweist auf ein Urteil des Landgerichts Kassel vom 7. Oktober 2010 (AZ: 1 S 67/10).

Nach seinem Auszug Ende März 2007 verlangte der Mieter mit Klage vom 10. Januar 2008 vom Vermieter die Rückzahlung der Kosten für die Endrenovierung. Der frühere Mieter argumentierte, der Vermieter habe von ihm zu Unrecht, nämlich auf Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag, die Durchführung einer Endrenovierung verlangt.

Vor Gericht hatte er jedoch keinen Erfolg. Zwar gebe es in der Tat keinen mietvertraglichen Anspruch auf die Endrenovierung durch den Mieter, da die entsprechende Vertragsklausel ungültig sei. Jedoch sei der Anspruch auf Rückzahlung der Kosten verjährt. Die Verjährungsfrist betrage vom Ende des Mietverhältnisses ab sechs Monate.

Die Richter ließen wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falles die Revision zu. Es sei zu erwarten, dass die hier vorliegende Verjährungsproblematik von Ansprüchen, die aus ungerechtfertigt durchgeführten Schönheitsreparaturen aufgrund ungültiger Renovierungsklauseln entstünde, häufiger vorkomme. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu gebe es bisher noch nicht.

Informationen: www.mietrecht.net

30Mai/11

Mieter muss Gesundheitsgefährdung durch Schimmelbefall beweisen

Allgemein, ,

Berlin (DAV). Mindert der Mieter wegen Schimmelbefalls der Mieträume die Miete, so muss er beweisen, dass der Schimmel tatsächlich die Gesundheit der Mieter und damit die Gebrauchsfähigkeit der Räume herabsetzt. Er muss Art und Konzentration der Schimmelsporen darlegen sowie ärztliche Atteste vorlegen. Erst aufgrund dieser Tatsachen kann das Gericht ein Sachverständigengutachten beauftragen. Das entschied das Kammergericht Berlin am 3. Juni 2010 (AZ: 12 U 164/09), wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt.

Der Mieter einer Gaststätte mit Übernachtungsbetrieb blieb wiederholt seine Miete schuldig. Der Vermieter kündigte ihm daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs und forderte gerichtlich die Zahlung der schuldig gebliebenen Miete. Der Mieter hielt dagegen, der Keller und die zur Gaststätte gehörende Küche seien großflächig mit Schimmel befallen gewesen. Der Schimmel habe seine Familie gesundheitlich gefährdet und sei Mitursache für seine Krebserkrankung. Er habe deswegen den Geschäftsbetrieb einstellen müssen. Daher habe er die Miete auf Null gemindert.

Vor Gericht war der Vermieter erfolgreich. Die Argumentation des Mieters sei zu pauschal, so die Richter. Das Recht auf Mietminderung setze voraus, dass ein Mangel vorliege, der die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume beeinträchtige. Für diesen Mangel trage der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Doch weder habe der Mieter etwas zur Art des Schimmels noch zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen vorgebracht. Auch habe er keine ärztlichen Atteste und Laboruntersuchungen vorgelegt. Hieraus hätten sich eventuell Tatsachen ergeben, an die die Beauftragung eines gerichtlichen Sachverständigen hätte anknüpfen können.

Informationen: www.mietrecht.net