Die Eigentümerin eines zweistöckigen unterkellerten Mehrfamilienhauses verlangte Schadensersatz von ihrem Nachbarn. Dieser hatte ebenfalls ein unterkellertes Haus, welches als Restaurant genutzt wurde. Nachdem der Nachbar sein Gebäude vollständig abgerissen hatte und dort Parkflächen für ein Fachmarktzentrum errichtete, kam es bei der Eigentümerin des Mehrfamilienhauses zu Feuchtigkeitsschäden durch aufstauendes Sickerwasser. Bei den jeweiligen Außenwänden der Gebäude handelte es sich um zwei selbstständig nebeneinander errichtete Außenwände, die nicht gemeinsam genutzt wurden und an die jeweils nicht angebaut wurde. Die Frau verlangte von ihrem Nachbarn zunächst eine Abdichtung ihrer Wand, sodann Schadensersatz.

Der Nachbar sei nicht zum Schadensersatz und auch nicht zur Durchführung von Abdichtungsmaßnahmen am Haus der Nachbarin verpflichtet, so die Richter. Die Feuchtigkeit beruhe auf einem Naturereignis und nicht auf einem widerrechtlichen Verhalten des Nachbarn. Dieser habe auch keine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung beseitigt, denn zwischen beiden Grundstücken habe keine so genannte Nachbarwand und damit keine gemeinsame Mauer bestanden. Der Nachbar sei berechtigt, sein Haus entlang der Grenze zum Nachbargrundstück abzureißen. Wenn dadurch das Haus der Nachbarin anderen Witterungseinflüssen und der im Erdreich vorhandenen Feuchtigkeit ausgesetzt worden sei, sei dies eine Folge, die diese hinzunehmen habe. Der vorliegende Fall sei eben nicht mit einer Konstellation vergleichbar, in der der Abriss einer „gemeinsamen Grenzwand“ zur Folge habe, dass das benachbarte Haus in seiner Substanz beschädigt werde. Schutzvorkehrungen hätte die Frau nur dann fordern können, wenn es sich um den Abriss von Nachbar- oder Grenzwänden in einer geschlossenen Bauweise gehandelt hätte, nicht aber, wenn es lediglich um entlang der Grundstücksgrenze errichtete benachbarte Gebäude gehe.
 

Die DAV-Immobilienrechtsanwälte erläutern, dass in diesem Fall die Unterscheidung zwischen einer so genannten Nachbarwand, also einer auf der Grundstücksgrenze stehenden Wand, die durch Anbau Bestandteil beider Gebäude wird, und zwei selbstständigen benachbarten Außenwänden von Bedeutung ist.

Informationen: www.mietrecht.net

Der Mietvertrag enthielt verschiedene – rechtlich unwirksame – Regelungen in Bezug auf die Schönheitsreparaturen. Der Vermieter verlangte von seinem ehemaligen Mieter, der das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt hatte, einen Schadensersatz für die Ausführung umfangreicher Schönheitsreparaturen von 11.500 Euro und berief sich auf diese Regelungen im Mietvertrag. Mit der Unterstützung eines Rechtsanwalts wies der Mieter diesen Anspruch zurück. Vom Vermieter verlangte er auch die Erstattung seiner Rechtsanwaltskosten, einschließlich der, die vor dem Prozess entstanden waren.

Der Mieter hatte Erfolg: Er konnte die vorgerichtlichen Anwaltskosten als Schadensersatz verlangen. Nach Auffassung der Richter stelle die unberechtigte Forderung nach Schönheitsreparaturen bzw. die Forderung nach Kostenübernahme hierfür eine Pflichtverletzung des Vermieters dar. Hiergegen könne der Mieter insbesondere deshalb anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, weil der Vermieter auch auf ausdrückliche Hinweise darauf, dass die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen rechtlich unwirksam seien, nicht von seinem Verlangen abrückte. Den entscheidenden Anlass für die Einschaltung des Rechtsanwalts gab der Vermieter mit seinem Aufforderungsschreiben, in dem er ausdrücklich Schönheitsreparaturen verlangte.

Mieter können in der Regel den Ersatz auch der außergerichtlichen Anwaltskosten vom Vermieter verlangen, wenn sie zu Unrecht in Anspruch genommen werden, erläutern die DAV-Mietrechtsanwälte.

Informationen: www.mietrecht.net

In dem von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) mitgeteilten Fall führte der Eigentümer eines älteren Wohnhauses in München umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durch. In diesem Zusammenhang sollten in einer Wohnung sämtliche Fenster gegen neue Fenster mit Isolierverglasung ausgetauscht werden. Deshalb sandte die Vermieterin an die dortige Mieterin ein Schreiben, in dem sie den Austausch ankündigte. Die Mieterin wollte allerdings ihre alten Fenster behalten und weigerte sich, den Einbau der neuen zu dulden. Die Vermieterin klagte.

Das Gericht wies die Klage ab. Die Vermieterin habe keinen Anspruch darauf, dass die Mieterin die Modernisierungsmaßnahme dulde. Die erforderliche Ankündigung würde den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht. Grundsätzlich müsse ein Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnung und zur Einsparung von Energie dulden. Der Vermieter müsse ihn allerdings ausreichend informieren, damit es dem Mieter möglich sei zu überprüfen, ob die Maßnahmen zumutbar seien. Er müsse außerdem abwägen können, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen solle. Der Vermieter müsse den voraussichtlichen Umfang, den Beginn und die Dauer der Maßnahme mitteilen. Die Verbesserung der Wohnung und die Energieeinsparung müssten auch nachvollziehbar begründet sein. Dies sei hier nicht der Fall. Die Energieeinsparung würde lediglich behauptet, den bisherigen und den neuen U-Wert habe die Vermieterin nicht mitgeteilt.

Auch im Prozess sei die Ankündigung nicht wirksam nachgeholt worden. Grundsätzlich sei dies auf zwei Arten möglich. Die Vermieterin könne außerhalb des Verfahrens eine Ankündigung übersenden und dies dem Gericht und der Gegenseite mitteilen oder die Ankündigung in einen Schriftsatz an das Gericht mit aufnehmen. Diese müsse so aufgesetzt sein, dass der Mieterin klar sei, wann ihre Überlegungsfrist zu laufen beginne. Ein stückweiser Zugang der Informationen in verschiedenen Schriftstücken, wie im vorliegenden Fall, benachteilige die Mieterin unangemessen. Es sei ihr nicht zuzumuten, sich die Informationen zusammenzusuchen.

Informationen: www.mietrecht.net