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06Juni/11

Nebenkostenabrechnung: Einsicht in die Belege vor Ort

Recht, , ,

Freiburg/Berlin (DAV). Mieter haben grundsätzlich einen Anspruch, die Nebenkostenabrechnung durch Einsicht in die Belege zu überprüfen. Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt von der Wohnung, kann der Mieter verlangen, am Ort des Mietobjekts Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zu nehmen. Er muss sich auch nicht mit der Übersendung von Fotokopien zufrieden geben. Die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert über ein entsprechendes Urteil des Landgerichts Freiburg vom 24. März 2011 (AZ: 3 S 348/10).

Der Kläger mietete eine Wohnung in Freiburg von einer in Karlsruhe ansässigen Wohnungsbaugesellschaft. Diese Wohnungsbaugesellschaft wurde später von einer anderen Gesellschaft mit Sitz in Bochum übernommen. Als der Mieter eine Nebenkostenabrechnung prüfen wollte, wurde ihm die Einsichtnahme im 400 Kilometer entfernten Bochum oder die Übersendung von Fotokopien angeboten. Der Mieter lehnte beides ab und verlangte, in Freiburg Einsicht in die Abrechnungsbelege zu erhalten.

Zu Recht! Bei einem Wohnungsmietvertrag mit einer Vielzahl von Verpflichtungen gebe es keine von vornherein einheitlichen Erfüllungsorte. Grundsätzlich könne der Vermieter der Verpflichtung zur Vorlage der Belege nachkommen, wenn Vermieter und Mieter ihre Wohnung bzw. ihren Sitz im gleichen Ort haben. Sind Mietsache und Sitz des Vermieters weit voneinander entfernt, könne der Mieter jedoch Einsicht am Mietort verlangen. Dies gelte jedenfalls dann, wenn – wie hier – der Mieter bei Vertragsabschluss nicht damit habe rechnen müssen, sich zur Einsichtnahme nach Bochum begeben zu müssen. Zudem sei zu berücksichtigen, dass dem Mieter die Originale nicht in dessen Wohnung vorgelegt werden müssten, sondern dies durchaus in den Räumen der örtlichen Hausverwaltung geschehen könne. Deshalb müsse sich der Mieter auch nicht auf die Übersendung von Fotokopien verweisen lassen. Er habe ein berechtigtes Interesse, zunächst Einsicht in die Originale zu erhalten.

Nach Ansicht der DAV-Mietrechtsanwälte empfiehlt es sich, eine Vereinbarung über den Ort der Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege in den Mietvertrag aufzunehmen. Eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters dürfte nicht ausreichen.

Informationen: www.mietrecht.net

23März/11

Verstoß gegen Konkurrenzschutzklausel: Keine Mietminderung möglich

Recht, ,

Dresden/Berlin (DAV). Verstößt der Vermieter gegen eine im Mietvertrag festgelegte Konkurrenzschutzklausel, liegt kein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann daher die Miete nicht mindern, jedoch Ersatz des aus dem Verstoß entstandenen Schadens verlangen. Das Oberlandesgericht Dresden gab am 20. Juli 2010 (AZ: 5 U 1286/09) einem Orthopäden Recht, dem der Vermieter im gleichen Gebäude einen Arzt für die Fachrichtung Chirurgie/Unfallchirurgie vor die Nase setzte.

In dem von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins (DAV) mitgeteilten Fall mietete 2002 ein Orthopäde Räume für eine Arztpraxis. Der Vermieter gewährte dem Mieter im Mietvertrag Konkurrenzschutz für die Fachrichtung Orthopädie. Im Sommer 2003 vermietete er einem anderen Arzt Räume mit einer Laufzeit von zehn Jahren für eine ärztliche Praxis der Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie. Der Orthopäde zahlte daraufhin die Miete nur noch unter Vorbehalt, da er in der neuen Praxis eine Konkurrenz sah. Er verlangte vom Vermieter die Beseitigung der Konkurrenzsituation und die Rückzahlung überzahlter Miete.

Vor Gericht hatte er damit nur teilweise Erfolg. Aufgrund der Konkurrenzschutzklausel habe der Orthopäde einen vertraglichen Anspruch auf Herstellung und Beibehaltung des Konkurrenzschutzes. Der Vermieter müsse also versuchen, das Mietverhältnis mit dem anderen Arzt zu beenden. Selbst wenn er den Vertrag aufgrund der langen Laufzeit mit dem Chirurgen nicht kündigen könne, sei zumindest der Versuch zu unternehmen, einvernehmlich eine vorzeitige Vertragsaufhebung herbeizuführen. Da der Vermieter das nicht versucht habe, sei die Beseitigung der Konkurrenzsituation noch nicht unmöglich. Der Orthopäde könne allerdings keine Mietminderung vornehmen. Die bestehende Konkurrenzsituation sei kein Mangel der Mietsache. Dies sei nur dann der Fall, wenn eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit oder eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliege. Der Arzt könne jedoch weiterhin die Räume als Arztpraxis betreiben. Er könne allerdings Schadensersatz verlangen, müsse in einem solchen Fall aber exakt darlegen, worin der Schaden liege.

Nach Ansicht der DAV-Immobilienrechtsanwälte ist der Nachweis eines solchen Schadens ausgesprochen schwierig. Sinnvoller ist es, direkt eine Vertragsstrafe bei Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel oder ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren. Weitere Informationen rund um das Mietrecht sowie eine Anwaltssuche für im Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte unter www.mietrecht.net